전세사기 예방 가이드 – 계약 전 체크리스트 & 법적 보호 방법

 

전세 사기는 매년 증가하고 있으며, 특히 청년층과 신혼부부 등 전세를 처음 구하는 사람들이 피해를 입는 경우가 많습니다. 계약 전 철저한 확인이 필수이며, 법적 보호 방법을 알고 있다면 피해를 예방할 수 있습니다. 이번 글에서는 전세사기를 피하는 체크리스트와 법적 보호 방법을 정리해보겠습니다.

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1. 전세사기 주요 유형

📌 (1) 이중 계약 사기

• 집주인이 같은 집을 여러 명에게 전세 계약으로 넘기고 보증금을 받아 챙기는 수법

📌 (2) 근저당 설정 사기

• 집주인이 이미 높은 금액의 대출을 받은 상태에서 전세 계약을 맺어, 세입자가 보증금을 돌려받지 못하는 경우

📌 (3) 무자격 중개업자 사기

• 공인중개사 자격 없이 가짜 계약서를 만들어 보증금을 가로채는 수법

📌 (4) 전세권 설정 사기

• 집주인이 임의로 전세권을 설정해 세입자가 보증금을 돌려받을 수 없는 상황을 만드는 경우

📌 (5) 깡통전세 사기

• 매매가보다 전세가가 비슷하거나 높은 상태에서 집값이 하락하면 보증금을 돌려받지 못하는 경우

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2. 전세 계약 전 필수 체크리스트

✅ (1) 등기부등본 확인 (필수!)

• 등기부등본에서 집주인 명의 확인 & 근저당권 확인 (대출 많으면 위험!)
• 정부24 또는 대법원 인터넷등기소에서 열람 가능

✅ (2) 확정일자 & 전세권 설정하기

• 전입신고와 확정일자 받기 (보증금 반환 우선권 확보)
• 보증금이 높은 경우, 전세권 설정 고려 (법적 보호 강화)

✅ (3) 전세가율 확인하기

• 전세가율(전세금/매매가 비율)이 80% 이상이면 위험!
• 국토교통부 실거래가 조회 사이트에서 매매가 비교

✅ (4) 건물 상태 & 주인 직접 확인

• 건물 외관 & 내부 점검 (누수, 하자 체크)
• 집주인 신분증 확인 & 실소유주인지 확인 (중개업자만 믿지 말 것!)

✅ (5) 공인중개사 등록 여부 확인

• 국토교통부 공인중개사 등록 여부 확인 (무자격 중개업자 조심!)
• 한국공인중개사협회 사이트에서 조회 가능

✅ (6) 전세보증보험 가입 가능 여부 확인

• 주택도시보증공사(HUG) 또는 서울보증보험(SGI) 전세보증보험 가입 가능 여부 체크
• 보험 가입 가능하면, 계약 후 보증금 보호 가능

✅ (7) 전세 계약서 필수 조항 확인

• 계약서에 등기부등본 상 소유주 이름과 일치하는지 확인
• 전세보증금 반환 관련 조항 명시
• 확정일자 & 전입신고 기한 명시

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3. 전세 계약 후 법적 보호 방법

📌 (1) 전입신고 & 확정일자 받기
✅ 보증금 보호 1순위 확보 → 전입신고 + 확정일자 필수!
✅ 주민센터에서 전입신고 후 확정일자 받기
✅ 주택도시보증공사 전세보증보험 가입 시 필수 조건

📌 (2) 전세보증보험 가입 (보증금 보호 장치)
✅ 보증금 반환을 보장받을 수 있는 보험 가입 필수!
✅ 가입 기관: 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI)
✅ 보증금 반환 못 받을 경우, 보험사에서 보증금 지급

📌 (3) 집주인의 세금 체납 여부 확인
✅ 집주인이 세금 체납 시, 세금이 전세금보다 우선 변제될 수 있음
✅ 세무서 또는 지방자치단체에서 확인 가능

📌 (4) 전세권 설정 등기 고려
✅ 보증금이 높은 경우, 전세권 설정하면 강제집행 가능
✅ 다만, 집주인 동의 필요 & 설정 비용 발생

📌 (5) 전세금 반환 소송 준비
✅ 집주인이 보증금을 돌려주지 않으면 내용 증명 발송
✅ 전세금 반환 소송 진행 (법률구조공단 무료 상담 가능)

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4. 전세사기 피해 발생 시 대처 방법

✅ (1) 계약 즉시 전입신고 & 확정일자 등록 → 보증금 반환 우선순위 확보
✅ (2) 전세보증보험 가입 → 계약 전 보험 가입 가능 여부 확인
✅ (3) 법률 상담 요청 → 대한법률구조공단(국번 없이 132) 무료 상담 가능
✅ (4) 주택도시보증공사(HUG) 또는 법원에 보증금 반환 청구
✅ (5) 중개업소 및 집주인 사기 행위 신고 → 경찰서 & 공인중개사협회 신고

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5. 결론 – 전세 계약, 꼼꼼하게 확인하고 사기 예방하자!

📌 전세 계약 전, 등기부등본 & 근저당 확인은 필수!
📌 전입신고 & 확정일자로 보증금 보호
📌 전세보증보험 가입 가능 여부 확인하기
📌 계약서 꼼꼼히 확인 & 공인중개사 등록 여부 체크
📌 피해 발생 시 법적 절차 신속히 진행하기

🚀 전세 계약은 신중하게! 체크리스트를 활용하여 안전한 계약을 진행하세요.